المدونة الأولى
تسهيل نظام تملّك غير السعوديين
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته؛ أما بعدُ:
يطيب لشركة فيصل بن درويش للمحاماة والاستشارات القانونية أنْ تقدّم هذه المادّة العلمية؛ لإثراء المكتبة القانونية على أمل أن تحظى بقبولكم، وأن تنالَ استحسانكم.
ستقدّم الشركة في هذه المادة عرضاً ميسراً لنظام تملّك غير السعوديين الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م / 14) بتاريخ 30/1/1447هـ؛ الموافق 25/7/2025م على هيئة سؤال، وجواب مع ترتيب، وتنظيم يسيرين؛ لتكتمل الفائدة، وتحصل المنفعة بإذن الله تعالى.
وإليكم هذه المادّة:
س1: عرّف الشخص غير السعودي؛ طبقاً لنظام تملّك غير السعوديين للعقار؟
ج 1:
• الشخص غير السعودي وفق نظام تملك غير السعوديين للعقار هو:
1-الشخص الطبيعي الذي لا يحمل الجنسية السعودية.
2-الشركة غير السعودية.
3-الكيان غير السعودي غير الربحي.
4-أي شخص اعتباري غير سعودي آخر يحدد بقرار من مجلس الوزراء.
• فيما عدا الشخص الطبيعي الذي لا يحمل الجنسية السعودية على غير السعودي التسجيل لدى الجهة المختصة قبل تملّك العقار، أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار في المملكة، وذلك وفق ما تحدده اللائحة.
س 2: ماهي حقوق غير السعودي طبقاً لنظام تملك غير السعوديين للعقار؟
ج 2: حقوق غير السعودي هي:
- حق تملك العقار، وله حق اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار ضمن النطاق الجغرافي الذي يحدده مجلس الوزراء، ولا يكون هذا التملك صحيحاً إلاّ بعد تسجيله لدى السجل العقاري؛ وفقاً للأحكام المنظمة لذلك، ولا يترتب على تملك غير السعودي للعقار، أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار في المملكة أية حقوق، أو امتيازات عدا الحقوق المقررة لمالك الحق العيني نظاماً.
- يحدد بقرار من مجلس الوزراء بناءً على اقتراح من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار، وموافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية ما يلي:
- النطاق الجغرافي.
- أنواع الحقوق العينية التي يجوز اكتسابها.
- نسبة التملك بحدها الأقصى.
- مدة السماح القصوى باكتساب حق الانتفاع.
- أية ضوابط متصلة بتملك العقار، أو اكتساب الحقوق العينية عليه.
س 3: ماهي قيود تملك غير السعودي للعقار خارج النطاق الجغرافي؟
ج 3:
إضافة للحقوق المذكورة أعلاه؛ للشخص الطبيعي غير السعودي المقيم إقامة نظامية تملّك عقار واحد فقط مخصص للسكن خارج النطاق الجغرافي فيما عدا مكة، والمدينة الذي يقتصر التملك فيهما للعقار، واكتساب الحقوق العينية الأخرى على الشخص الطبيعي المسلم فقط، وتحدد اللائحة أحكام هذا الحق الاضافي.
س 4: ماهي حقوق الشركة غير المدرجة في السوق المالية السعودية طبقاً لنظام تملك غير السعوديين للعقار؟
ج 4:
يحق للشركة غير المدرجة في السوق المالية السعودي المؤسسة وفقاً لأحكام نظام الشركات السعودي، والتي بشترك في ملكية رأس مالها شخص، أو أكثر من ذوي الشخصية الطبيعية، أو الاعتبارية الذين لا يتمتعون بالجنسية السعودية ما يلي:
- تملك العقار، واكتساب الحقوق العينية الأخرى عليه ضمن النطاق الجغرافي المشار إليه في الفقرة الثانية من المادة الثانية من النظام بما في ذلك مدينتا مكة المكرمة، والمدينة المنورة.
- تملّك العقار، واكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار اللازمة لأنشطتها، ولسكن العاملين فيها سواء داخل النطاق الجغرافي، أو خارجه المشار إليه في الفقرة الثانية من المادة الثانية من النظام؛ وفقاً لما تحدده اللائحة.
س 5: ماهي حقوق الشركة المدرجة في السوق المالية السعودي، والصناديق الاستثمارية، والمنشآت ذات الأغراض الخاصة المرخصة نظاماً؛ طبقاً لنظام تملك غير السعوديين للعقار؟
ج 5:
تتملّك الشركة المدرجة في السوق المالية السعودي المؤسسة وفقاً لأحكام نظام الشركات السعودي، والصناديق الاستثمارية، والمنشآت ذات الأغراض الخاصة المرخصة نظاماً العقار، وتكتسب الحقوق العينية الأخرى على العقار في المملكة – بما في ذلك مدينتا مكة المكرمة، والمدينة المنورة -وفق ما يقضي به نظام السوق المالية، ولوائحه التنفيذية، والضوابط التي تضعها هيئة السوق المالية بالتنسيق مع الهيئة العامة للعقار، والجهات المعنية الأخرى.
س 6: ماهي الرسوم المقررة في النظام؟
ج 6:
رسم تستوفيه الهيئة العامة للعقار على قيمة تصرّف غير السعودي بالحقوق العينية على العقار في المملكة لا يزيد قدره على (5٪) من تلك القيمة دون إخلال بأي رسوم، أو ضرائب مقررة نظاماً.
س 7: ما علاقة نظام تملّك غير السعوديين للعقار بغيره من الأنظمة التي ترتب لغير السعودي حقوقاً أفضل في تملك العقار، أو اكتساب الحقوق العينية عليه؟
ج 7:
لا يخل تطبيق أحكام النظام بأحكام نظام الإقامة المميزة، أو تنظيم تملّك مواطني دول المجلس للعقار في الدول الأعضاء بمجلس التعاون لغرض السكن، أو الاستثمار، أو الأنظمة الأخرى السارية التي تمنح غير السعودي حقوقاً أفضل، فيما يتعلق بتملك العقار، واكتساب الحقوق العينية الأخرى عليه.
س 8: ماهي الحقوق، والضوابط المقررة للممثليات الدبلوماسية، والهيئات الدولية، والإقليمية وفق النظام؟
ج 8:
بشرط الحصول على موافقة وزارة الخارجة فإنه:
- يجوز-على أساس مبدأ المعاملة بالمثل -للممثليات الدبلوماسية المعتمدة بالمملكة تملك المقر الرسمي لها، ومقر السكن لرئيسها، وأعضائها.
- ويجوز للهيئات الدولية، والإقليمية -في حدود ما تقضي به الاتفاقيات التي تحكمها -تملك المقر الرسمي لها.
س 9: ماهي العقوبات المقررة لمخالفة النظام، أو اللائحة؟
ج9:
- دون إخلال بأي عقوبة أشد منصوص عليها في أي نظام آخر يعاقب من يخالف أحكام النظام، أو اللائحة بما يلي:
- غرامة لا تزيد على (5٪) من قيمة الحق العيني محل المخالفة بما لا يزيد على عشرة ملايين ريال.
- تحدد اللائحة جدولاً بالمخالفات، والعقوبات المقررة لها بناءً على أحكام النظام، واللائحة على أنْ يراعى في تحديد العقوبة جسامة المخالفة، وظروفها، وملابساتها، وآثارها.
- دون إخلال بأي عقوبة أشد منصوص عليها في أي نظام آخر! يعاقب غير السعودي الذي يقدّم متعمداً معلومات غير صحيحة، أو مضللة تؤدي إلى تملكه للعقار، أو اكتسابه أياً من الحقوق العينية الأخرى على العقار بما يلي:
- بغرامة لا تزيد على (5٪) من قيمة الحق العيني محل المخالفة بما لا يزيد على عشرة ملايين ريال.
- بيع الحق العيني على العقار.
وتختص النيابة العامة بالتحقيق، والادعاء في الفعل المشار إليه في البند رقم (3)، وتتولّى المحكمة المختصة النظر في ذلك، وإيقاع العقوبة، وإذا حكمت المحكمة ببيع الحق العيني، فيرد إلى مرتكب الفعل المشار إليه في البند رقم (3)
ثمن الحق العيني، أو ما دفعه مقابل اكتسابه له -بعد حسم الغرامات، وأي ضرائب، أو رسوم أخرى مقررة نظاماً، ومصاريف البيع منه -أيهما أقل، ويورد ما تبقى من حصيلة البيع إلى الخزينة العامة للدولة.
س 10: ماهي الجهة المختصة بالنظر في المخالفات، وإيقاع العقوبات؟
ج 10:
- تشكل بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار لجنة (أو أكثر) لا يقلُّ عدد أعضائها عن (ثلاثة) من المتخصصين في الأنظمة، وتتولى النظر في المخالفات، وإيقاع العقوبات الواردة في المادة العاشرة من النظام، وتحدد قرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار قواعد عمل اللجنة، وإجراءاتها، ومكافآت أعضائها.
- يجوز الاعتراض على قرارات اللجنة أمام المحكمة الإدارية خلال (ستين) يوماً من تاريخ التبليغ بها.
س 11: من، وكيف، ومتى تصدر اللائحة التنفيذية للنظام، ومتى تنفذ، وما محدداتها؟
ج 11:
- يصدر مجلس الوزراء اللائحة التنفيذية لنظام تملك غير السعوديين للعقار بناءً على اقتراح من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار، وموافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية خلال (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ نشر النظام في الجريدة الرسمية، ويعمل بها من تاريخ نفاذه.
- تحدد اللائحة:
- إجراءات اكتساب غير السعودي للحقوق العينية على عقار في المملكة.
- متطلبات إنفاذ النظام المقررة على غير السعودي غير المقيم في المملكة.
- مقدار الرسم المذكور في المادة التاسعة من النظام على أنْ يحددَ بناءً على نوع الحق العيني للعقار، والغرض منه، والنطاق الجغرافي.
- التصرفات الخاضعة للرسم بنسبة الصفر، والحالات، والشروط، والضوابط اللازمة لذلك.
س 12: ما موقف النظام من نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره، ومتى نُشِر في الجريدة الرسمية، ومتى يعمل به؟
ج12:
- يحل نظام تملك غير السعوديين للعقار الصادر بموجب المرسوم الملكي رقم (م/ 14) بتاريخ (19/1/1447ه)
محل نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م / 15) بتاريخ (17/4/1421ه)، ويلغي ما يتعارض معه من أحكام، ويعمل به بعد (مائة وثمانين) يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، وقد نُشِرَ النظامُ في الجريدة الرسمية يوم الجمعة بتاريخ (30/1/1447ه) الموافق (25/7/2025م).
- لا يخلُّ نفاذ النظام بما يلي:
- حقوق الملكية العقارية التي ترتبت بصفة نظامية لغير السعودي، وللشخص من ذوي الصفة الاعتبارية قبل نفاذ أحكام هذا النظام.
- ما تقضي به الأحكام النظامية التي تمنع تملك العقار في أماكن، ومناطق، ومواقع محددة مع مراعاة ما ورد في الفقرة (أ).
في الختام نتمنى أن نكون قد قدّمنا لكم علماً نافعاً، وعملاً مفيداً على أمل اللقاء بكم في مدونات قادمة
أخوكم المحامي / فيصل بن درويش